1. はじめに
相続した物件が違法建築だと判明した場合、どのように対応すれば良いのか悩む方も多いでしょう。違法建築とは、建築基準法や関連法令に違反した状態で建築された物件を指します。これを放置すると、売却や修繕が難しくなるだけでなく、将来的にトラブルに発展するリスクもあります。この記事では、違法建築の種類やリスク、具体的な対応策を解説します。
2. 違法建築とは？
違法建築とは、建築基準法などの法律に違反して建築された建物のことです。違法建築にはさまざまなタイプがあり、以下のようなケースがあります。
- 建ぺい率・容積率の超過：建物の床面積や高さが、法定の限度を超えている場合。
- 建築確認申請を無視した建築：建築確認を受けずに建物が建てられた場合。
- 再建築不可物件：道路に接していない土地に建物が建っているなど、建築基準を満たしていないケース。
- 用途違反：住宅として建てられた建物を商業用として使用しているなど、建築用途が法律で定められた用途に違反している場合。
3. 違法建築のリスク
1. 売却が困難になる
違法建築物件をそのままの状態で売却するのは難しく、買い手が見つからない場合が多いです。売却時には違法建築であることを告知しなければならず、違法状態を解消するか、物件の価値が大きく下がるリスクがあります。
2. 融資が受けられない可能性
違法建築物件の場合、銀行などの金融機関から融資が受けられないことがあります。買い手が住宅ローンを組めないため、物件を購入する際の資金調達が難しくなります。
3. 行政指導や罰則のリスク
違法建築物件は、行政から改善命令が出る場合があります。違法状態を改善しない限り、物件を修繕したり建て替えたりすることができず、最悪の場合、罰則が科される可能性もあります。
4. 修繕やリフォームが難しい
違法建築物件は法的に問題を抱えているため、通常の修繕やリフォームを行うことが難しく、行政から改善命令が出ることもあります。また、修繕後も違法状態が続く場合、さらなる問題に発展する可能性があります。
4. 相続した違法建築物件への対処法
1. 違法状態を是正する
まず、違法建築がどのような違反をしているかを確認し、可能な限り是正することが重要です。建ぺい率や容積率の超過などの場合、構造の一部を取り壊すか、用途を変更することで違法状態を解消できます。専門の建築士や弁護士に相談し、違法状態を解決するための具体的なプランを立てましょう。
2. 建物の状態を確認する
相続した物件が違法建築であるかどうかを確認するために、まずは建築確認書や登記簿を確認しましょう。また、建築士に依頼して、現状が法的に適合しているかどうかを診断してもらうことも重要です。
3. 違法状態でも売却できるケースを検討する
違法建築物件でも、一定の条件下では売却が可能です。例えば、投資家や建物を解体して更地として活用する買い手に向けて売却する場合、違法状態を解消せずに売却することも考えられます。ただし、その場合は価格が大幅に下がることを覚悟する必要があります。
4. 解体して更地として売却する
違法状態を解消するために建物を解体して更地として売却する方法もあります。更地にすることで、違法状態を解消し、土地の価値だけで売却が可能になります。特に土地の価値が高い場合や、違法状態の改善が難しい場合は解体が有効な選択肢となります。
5. 専門家に相談する
違法建築の問題は複雑な法的手続きを伴うことが多いため、専門家に相談することが不可欠です。建築士や弁護士、不動産の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けながら問題解決を進めることが重要です。
5. 違法建築物件の相続時の注意点
1. 遺産分割時に注意が必要
相続財産として違法建築物件が含まれる場合、他の相続人との遺産分割に影響を与えることがあります。違法状態が未解決のままでは、物件の評価が低くなり、相続分が不公平に感じられることもあります。相続人同士で話し合い、適切な分割方法を検討することが大切です。
2. 告知義務に注意
違法建築物件を売却する際には、買い手に対してその事実を告知する義務があります。違法状態を隠したまま売却すると、後にトラブルに発展するリスクが高く、損害賠償請求を受ける可能性もあるため、慎重な対応が求められます。
6. まとめ
相続した物件が違法建築である場合、そのまま放置することは危険です。売却や修繕が困難になるだけでなく、将来的に行政からの指導や罰則を受けるリスクもあります。違法状態を是正する、解体して更地にするなどの対処法を選び、専門家のアドバイスを受けながら適切な対応を進めましょう。
