相続

⑤共有名義の不動産相続、トラブルを防ぐ方法

はじめに

不動産を共有名義で相続すると、利用や売却の際に複数の相続人の意見が絡み合い、トラブルが発生しやすくなります。しかし、正しい対処方法を知っていれば、円滑に解決できる場合も少なくありません。本記事では、共有名義がもたらす課題と、その解決策を具体例を交えて詳しく解説します。

1. 共有名義の基本

1-1. 不動産が共有名義になる原因

  • 遺言書がない場合: 遺産分割協議で相続人全員が不動産を共有することで合意することが多い。
  • 財産が不動産だけの場合: 分割が難しいため、複数人で共有することになる。

1-2. 共有名義のデメリット

  1. 意見が分かれる:
    • 売却や賃貸などの意思決定に全員の合意が必要となるため、進展が遅れる。
  2. 売却しにくい:
    • 共有名義のままでは、買い手がつきにくい。
  3. 管理費の分担:
    • 固定資産税や修繕費などの費用分担でトラブルが発生しやすい。

1-3. 単独所有への変更プロセス

  • 他の共有者の持分を買い取る: 他の相続人と協議し、持分を現金で買い取る。
  • 遺産分割調停: 調停を通じて単独所有者を決める。

2. 共有名義の解決策

2-1. 共有物分割請求の具体例

  • 共有物分割請求とは:
    • 法律上、共有者の1人が裁判所に申し立てを行い、共有状態を解消する手続き。
    • 分割方法として、以下の3つが主に考えられます：
      1. 現物分割: 不動産を物理的に分割（例：土地を区分け）。
      2. 代金分割: 売却後に代金を分配。
      3. 換価分割: 不動産を強制的に売却し、現金化して分配。

2-2. 持分売却の際の価格設定と買い手ターゲット

  • 持分売却のポイント:
    • 持分のみの売却は市場価格より大幅に低くなることが多い。
    • 投資家や不動産業者が主な買い手となる。
  • 価格設定:
    • 物件全体の価値を基準にしつつ、共有名義の制約を考慮して価格を設定する。

3. 実際のトラブル事例

3-1. トラブルを回避した成功例

  • 事例:
    共有者間で早期に話し合いを行い、1人が持分を買い取ることで単独所有化を実現。
  • ポイント:
    • 遺産分割協議書を明確に作成し、共有者全員が納得する形を取った。

3-2. 解決が難航した事例

  • 事例:
    共有者の1人が遠方に住んでおり、連絡が取れずに共有物分割請求が必要になった。
  • 結果:
    裁判所の決定により、物件を強制売却し、売却益を分配する形で解決。
  • 教訓:
    • 早めの協議がトラブル回避のカギとなる。

まとめ

共有名義の不動産相続は、トラブルの原因になりやすい側面がありますが、適切な方法を取れば円滑に解消することが可能です。重要なのは、早期に共有者間で話し合いを行い、全員が納得できる解決策を見つけることです。必要に応じて専門家に相談し、スムーズな相続手続きを進めてください。