1. はじめに
「再建築不可物件」とは、その名の通り、一度解体すると新たな建物を建てることができない物件です。このような物件には一見してデメリットが多いように思えますが、実際にはさまざまなメリットもあります。この記事では、再建築不可物件のメリットとデメリットを詳しく解説し、購入時に考慮すべきポイントを紹介します。
2. 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現行の都市計画法や建築基準法に基づき、建物を新しく建てるための条件を満たしていない土地にある物件を指します。具体的には、建物が建っている道路が法定道路でない場合や、道路に2メートル以上接していない場合などが該当します。
3. 再建築不可物件のメリット
1. 価格が安い
再建築不可物件は、通常の物件に比べて市場価格が大幅に低く設定されています。限られた予算で不動産を取得したい場合、この価格の安さが大きな魅力となります。
2. 固定資産税が安い
物件価格が安いことに加え、固定資産税や都市計画税も低めに設定されることが多いため、維持費用が軽減されます。
3. 賃貸物件としての利用
再建築不可でも、現存している建物が問題なく利用できる場合、賃貸物件として活用することができます。賃料収入を得る目的で購入する投資家にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。
4. リノベーション可能
建物が既に存在していれば、リノベーションを施して物件の価値を高めることが可能です。再建築はできなくても、内部の改修や設備の更新で、快適な空間を作り上げることができます。
4. 再建築不可物件のデメリット
1. 再建築できないリスク
最大のデメリットは、一度建物を解体すると新しい建物が建てられない点です。災害や老朽化によって建物が使えなくなった場合、土地だけが残り、その土地の価値も大幅に下がる可能性があります。
2. 融資が難しい
再建築不可物件は、金融機関からの融資が通りにくいという点も大きな課題です。多くの金融機関が再建築不可物件に対しては融資をしない方針を取っているため、現金での購入が必要になる場合があります。
3. 売却が難しい
再建築不可物件は購入希望者が限られているため、売却する際に時間がかかることがあります。また、希望通りの価格で売却できない可能性もあるため、長期的な視点での保有が必要です。
4. 古くなる建物の維持費
再建築不可物件は多くの場合、建物が古くなっています。老朽化に伴う修繕費やメンテナンスコストがかさむことがあるため、購入前に建物の状態をしっかり確認することが重要です。
5. 再建築不可物件を購入する際の注意点
1. 建物の状態を確認する
建物がすでに老朽化している場合、修繕やリフォームが必要になることがあります。購入前に専門家による建物診断を受け、どの程度のコストがかかるかを把握しておきましょう。
2. 周辺の再開発計画を確認する
再建築不可物件でも、地域の再開発計画によっては、将来的に再建築が可能になることもあります。自治体の再開発計画や、道路の拡張工事の予定がないかを調べることで、将来的な可能性を見極めることができます。
3. リノベーションの可否を確認する
リノベーション可能な物件であれば、現状の建物を活用して物件の価値を高めることができます。どの程度のリノベーションが可能か、またそのためのコストも確認しておくことが重要です。
4. 融資が難しいため、資金計画を慎重に
再建築不可物件は現金購入が基本となるため、十分な資金計画を立てておくことが必要です。必要に応じて、専門家に相談しながら資金計画を立てましょう。
6. まとめ
再建築不可物件にはデメリットが多いものの、価格の安さや賃貸物件としての活用など、特定の条件下では大きなメリットを享受できる物件です。購入する際は、デメリットを十分に理解し、慎重に検討することが大切です。物件の状態や周辺環境、資金計画をしっかり確認し、投資価値を見極めましょう。
