違法建築物件とは？そのリスクと対策
不動産取引において「違法建築物件」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。違法建築物件は、その名の通り建築基準法やその他の法律に違反して建てられた建物を指します。このような物件を購入することにはさまざまなリスクが伴います。今回は、違法建築物件が持つ問題点とその対策について詳しく解説します。
1. 違法建築物件とは？
違法建築物件とは、建築基準法や都市計画法などの法律に違反して建築された物件のことを指します。具体的には、以下のようなケースが考えられます。
- 建築確認申請の未提出や不適合: 建物を建築する際には、建築確認申請を行い、自治体の審査を受ける必要があります。これを行わずに建てられた建物や、申請内容と異なる建物は違法建築とみなされます。
- 建ぺい率・容積率の違反: 建ぺい率や容積率とは、建物が占める土地の面積や、建物全体の延べ面積に関する規制です。これらを超過して建築された建物は、違法建築となります。
- 用途地域に反する建築: 都市計画法では、用途地域ごとに建物の用途が規定されています。例えば、住宅地に工場を建てるなど、用途地域の規制に反する建物は違法です。
- 既存不適格: 建築当時は合法だったが、その後の法改正により違法状態となった建物もあります。これを「既存不適格」と呼びますが、法律上は違法建築物件に含まれることがあります。
2. 違法建築物件が持つリスク
法的リスク 違法建築物件は、法律に違反しているため、行政から改善命令や取り壊し命令が下される可能性があります。これに従わない場合、罰金や行政代執行（強制的な取り壊し）が行われることもあります。
資産価値の低下 違法建築物件は、法的な問題があるため資産価値が低く評価されることが多いです。購入した後に売却しようとしても、買い手が見つからず、価格が大幅に下がる可能性があります。また、金融機関からの融資が受けられない場合もあり、資産としての流動性が低いこともリスクです。
保険適用の制限 違法建築物件は、火災保険や地震保険などの保険に加入できない、もしくは保険金が減額されることがあります。万が一の際に十分な補償を受けられない可能性があり、リスクが増大します。
リフォームや増改築の制限 違法建築物件では、リフォームや増改築が制限される場合があります。既存の建物が違法状態であるため、増改築を行う際にも新たな法的問題が生じる可能性があります。特に、既存不適格の物件では、改修が難しい場合が多いです。
3. 違法建築物件の見分け方
建築確認済証の確認 物件の購入を検討する際には、建築確認済証を確認することが重要です。建築確認済証は、建物が法律に基づいて建築されたことを証明する書類であり、これが存在しない場合は違法建築の可能性があります。
自治体への問い合わせ 気になる物件がある場合、自治体の建築担当課に問い合わせてみるのも一つの方法です。建築確認済証が存在していても、申請内容と実際の建物が異なる場合は違法建築となるため、役所に確認することで安心して取引を進めることができます。
専門家の助言を受ける 違法建築物件のリスクを避けるためには、不動産業者や建築士、弁護士などの専門家の助言を受けることが重要です。専門家の視点から物件をチェックしてもらうことで、違法建築のリスクを未然に防ぐことができます。
4. 違法建築物件を購入する場合の対策
リスクの把握と交渉 違法建築物件を購入する場合、リスクを十分に理解した上で、売主との交渉を行うことが重要です。例えば、違法建築に伴うリスクを理由に価格交渉を行ったり、必要な修繕費用を売主負担で行うよう要求することが考えられます。
行政の指導を仰ぐ 違法建築物件を購入する場合、事前に行政に相談し、違法状態を解消するための具体的な手続きを確認しておくことが大切です。改善命令に従い、合法的な状態に戻すことで、将来的なリスクを軽減することが可能です。
保険や補償の確認 違法建築物件のリスクを少しでも軽減するために、購入前に保険や補償について十分に確認しておきましょう。加入可能な保険の範囲や、事故が発生した場合の補償内容を把握することで、万が一の際の備えができます。
まとめ
違法建築物件は、法的なリスクや資産価値の低下など、多くの問題を抱えています。しかし、リスクを十分に理解し、適切な対策を講じることで、違法建築物件を安全に購入することも可能です。不動産取引において、違法建築物件が含まれる場合は、専門家の助言を得ながら慎重に進めることが重要です。違法建築物件に関する不安や疑問がある方は、ぜひ一度専門家にご相談ください。
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